本文来自微信公众号：日商日旅，作家：KYOKU，原文标题：《王健林暂退，但日本"万达"依然年入千亿【日本房产有关 1】》，头图来自：AI 生成

有家公司，在全日本共领有可供租赁的房屋 73 万户。这个数字听起来似乎并不太炸裂。

按照这家公司，UR（全名为" UR 皆市機構"）的佃农组成，既有只身族，也有带娃的家庭。倘若平均每户两东谈主，也只占全日本租房主谈主口（1.2 亿东谈主口中 3500～4000 万）的 3%-4%。

但这 73 万户精深扫数这个词日本，而且屋子全归 UR 扫数，它是地面主，而非二房主，"寰球连锁"、斡旋装修、斡旋运营，不错终了每年平定现款流数千亿日元。

这 UR，有点东西。

笔者早就外传过 UR，印象中豪爽是中产版的 Sharehouse，或是日本东谈主在买房或细目在某市扎根之前的"过渡型"公寓住宅。最近跟共事一聊，没念念到服务许多年的 40 代日本东谈主皆会极为认同 UR。2004 年创办的 UR 之于日本社会，毫不亚于万达、保利、万科等房产大佬之于中国社会。

它究竟是如何疏远地领有如斯多的产权，影响如斯多东谈主的生活？笔者今天为您简短科普。

本篇并非 UR 告白，笔者亦不是中介。仅仅但愿借 UR 的故事趁便聊聊日本的文化特质、社会轨制、皆市再生，还有中国的自由公寓、已经的蛋壳等企业所面对过的窘境。

一

UR 凭什么作念成地面主？

它的英文名是 URban Renaissance Agency，前身是"日本住宅公团"，即日本政府下属的国策住宅开发机构。它官网写着我方的主要业务：

地盘整备／再开发→ 皆市更新；

住宅设立／立异→ 租赁阛阓；

接洽开发／本领实践→ 灵敏城市、防灾、低碳化；

社区解决／乐龄化救援→ 城市社会运营；

与民企互助→ 提供地块，招引买卖、医疗、解释递次。

敲黑板：UR 的首要任务是皆市再生。

UR 的房龄从 20 年到 50 年，每隔 15～25 年就会如期立异。年青东谈主 / 新婚鸳侣 / 短期退换服务的公司职员是它的主力租客，近些年也启动袒护但愿与子女住得近的老年东谈主 / 养娃一族 / 养毛孩子一族。

它的屋子主如果公寓，最大的上风是平价，而且失仪金、更新费、担保费、中介费，可短期退租。在日本，总本钱比同地区私房能够低 20%～30%。

"大方"的背后，UR 是一个半官方性质的公司，属于政府法东谈主，日本国土交通省监管，也并非上市公司。

它从国度或地点政府拿地，我方负责缱绻、建造、出租、解决，有平定房钱答复；它也通过重建"团地"（访佛于中国的小区，5～20 栋楼围起来）和开发新皆市中心来获益。它像一个大限制钞票解决公司，又像是一个虽不急于收获，但运作极其肃肃的买卖机构。

日本租房主谈主口多，东京这个全球东谈主口最多的皆市圈，50% 的东谈主皆租房。一朝 UR 能通过限制化赢得本钱上风（装修、立异、解决），加上它精深寰球的毛细血管，就能赢得民企难以复制的上风。

日本房产阛阓的种种变装

二

底下往还收一些悬念。

率先，UR 之是以是 UR，最大原因是它的国有布景。

从"拿地"这个智力，UR 就无东谈主能敌。它一边作念老破小的立异，一边还负责着新地块的开发。UR 创立于 2004 年，由"皆市基盘整備公団"改选而来。它径直正当给与了两拨屋子：

"老破小"团地小区被它占为己有，皆市旷地、旧铁路用地任由它再开发，地点政府、私营开发商（东急不动产、大和房屋等）与它雅致互助。这种碾压式的强悍，使得地点政府凡是念念到地产模式，皆倾向于抱 UR 的大腿，而非我方再建一个 UR。

以一个鄙俚的 UR 地块为例，面积还不小

其次，它的首要任务是皆市更生，就产生了"合二为一"的疏远定位：它既拿地，又招租。

若不这样，径直面对的问题是：

只负责拿地和立异（皆市再生），不负责后续的出租问题，那么谁来买单，谁来作念招租的脏活累活？

只负责装修招租妥协决，那么房源又从那儿来？如何拿地，怎样与房主永久平定互助？对房主"年付"照旧"季付"？向租客按"月付"收租？如果是预付收来的房钱，那么万一资金链断裂呢？

其实后者，亦然中国住宅地产的难点，万达、保利、万科等皆受其制肘，就更无须说自由、蛋壳等模式。还没比及你退租，你住的公寓品牌先退场了。

UR 与民营企业的对比（抱歉，它是国企，别东谈主根本没得比）

再次，UR 根本莫得民企那么大的心焦感。它不惦记租不出去，尽管它的屋子质地本就很高；它不贪心短期获益，是以根本就不卖房，只捏有。

在日本，企业寝室、民营公寓、国营或半官方公寓造成三大租赁撑捏。UR 占尽契机，也无须上市，致使还能享受城市再生的政府补贴。

简短插播 UR 的历史：千禧年来源，日本面对的问题，一是団地的老破小问题，二是年青东谈主租房难。如何把老破小整理整理，打包一下再租赁去？这便是政府给 UR 的重要任务：皆市再生。UR 不依赖于阛阓利润，于是强调我方：

失仪金、无更新费；

假想当代、位置好；

合乎服务族、小家庭。

它的代言东谈主先后请了竹中直东谈主、堺雅东谈主、吉岡里帆、千叶雄大等，有靠谱成年东谈主的代表，也有亲和力的年青一代。

过程改修，这些公寓修葺一新，然而平均建筑年数在 30～40 年之间。它每 15～25 年进行一次大限制翻修（外墙、防震、水管、电气系统、共用部分），每 5～10 年进行一次渺小更新（内装、厨房、浴室斥地），有时径直拆掉重建。

它的另一个常态业务是拿新地块，它与地点自治体坚忍"皆市再生条约"，造出新的住宅＋买卖＋学校＋绿地一体区。

东京・豊洲／有明→ 蓝本旧船埠区 → UR 主导再生；

横滨・港北ニュータウン→ UR 缱绻开发；

大阪・沉中央→ 団地再生＋高层住宅更新。

说了这样多 UR 的先天上风，其实东谈主们也不该否定 UR 本人的高度实行力。屋子多，质地稳，因为它领有一个不追求短期利益的经济体系。

它有斡旋圭臬化假想与立异机制，依靠假想圭臬数据库，按年代、结构、地区画分屋子的情况，而且中枢智力不过包；它我方作念招租，一谈系统数字化，空屋率可控（寰球约 3% – 4%，远低于民间租赁阛阓）；它还非渔利导向，不追求溢价，不会"偷工减料"。

说到这里，咱们似乎又在征询一个日式"奇不雅"了。

放眼全球，也有一些访佛 UR 的变装。

其他访佛 UR 的住宅体系：限制大的莫得它阛阓化，看上去更像是发大锅饭的

三

刚才咱们常常提到一个词"团地"。

团地是日本社会一个很重要的存在，像是几栋筒子楼围起来的"小区"，早年住在这里的东谈主还有一些情结，是以更像是中国的"大院"。

日本房产两条并行轨谈：群众住宅和民间住宅。日本的一户建房主不错买下"地"况兼成为信得过的田主。但团地，抱歉，恕不销售。

"団地"是战后日本政府为搪塞皆市住房枯竭而推出的集体住宅群体，是战后日本中产"梦启动的地点"，带院落、有商店、有操场，象征着当代化、小区化。在岑岭期寰球的团地约有 300 万户，住着上千万东谈主。

我共事的丈夫一家多年前从长崎到东京落户，她的婆婆在并吞个团地牢固了来自寰球各地，共同"上京"的"团地妻"，况兼成了一辈子的闺蜜。

到如今，老年东谈主在团地住了多年，UR 创办前就住在那，团地被 UR 收编之后，还住在那里。他们的下一代，1970 – 1990 年代的那代东谈主便是"大院子弟"。UR 改造了两代东谈主的生活。

日本的团地文化作品：

照相师若木信吾、石川直树：拍过《団地日和》《団地の記憶》等系列；

动画 / 漫画：《団地ともお》（《团地友夫》）：团地小学生的正常生活；

《ちびまる子ちゃん》（樱桃小丸子）早期设定模仿团地生活；

电影：《団地》（2016，导演阪本顺治，主演藤山直好意思）：玄色笑剧式态状老年东谈主团地生活；

音乐：平成后期有"団地ソング"流行，带怀旧气味。

不过，UR≠ 团地。它还有塔楼、极少联排、零丁住宅等。

这样来看，很难说是日本社会的变革带动了 UR，照旧 UR 与团地的出现进一步塑造了日本。

日本老龄化严重，跨越 28% 东谈主口 65 岁以上，但本体上进养老院的唯有 10%~15%，日本的房产给与税又高，老东谈主不给我方买房，也豪爽率不给孩子买房。许多东谈主选拔团地养老，与朋友相伴。

为了投合他们的需求，最近 UR 推出了"近居"优惠，嫡派 3 代支属住 UR 的屋子就有月租直减，更饱读动父母与子女住在并吞个团地的不同栋楼，隔着"一碗汤的距离"。

日本职场的一个特征是外乡轮岗常常，本年在大阪，来岁被派九囿。男性也较少只身就职，内助照顾家务，我方自明智力变差，自嘲"废料一个"。日本还莫得户籍轨制，解释水平也比拟平均（除东京一些非富即贵的区域除外），东谈主们不错纵容地在寰球流动。UR 是许多公司的"社宅"，在 UR 的不同公寓之间切换，也不错享受减免。

如果把 UR 视作适宜日本社会变化的缩影，那么连年还有个趋势：异邦东谈主陡增。不管 UR 模式是否海外化，UR 我方归正作念到了"海外化"，异邦东谈主比例很高，进了小区，小东南亚或者小印度的嗅觉扑面而来，而且家家皆有孩子。是以，笔者果然不是给 UR 打告白，并不是扫数东谈主皆但愿每天皆和印度家庭昂首不见垂头见。

四

东洋虽是附进，但笔者以为，日本出了个 UR，而中国则是出不来（无意根蒂不需要）UR。

是以，最舛误的一丝是：日本社会需要 UR。

咱们刚才反复提到"城市再生"。这个词在中国很少听到。

1945 后，日本战后废地重建；

1950 – 1970s，高度经济成永久的郊区住宅设立；

1995 年阪神地面震后，"皆市再生"厚爱成为国度策略舛误词；

2001 年树立"皆市再生本部"（内阁直属）

2004 年 UR 出生。

在多故之秋的国度，不辩论"再生"，就根本没法"生"。

屋子不立异，耐震性率先便是问题。许多旧团地的建造年代在 1960-1970 年代，要么推倒，要么加固。跟着多条地铁的绽放，每个区域的招引力也会改造。

是的，日本早就面对着城市的老化问题了。日本的城市递次在 1980 年代就差未几定型，而中国的大部分城市设立年青，20～40 年历史的住宅相对少，新一线城市仍在设立中，是以城市再生需求暂低。

然而再过二三十年呢？皆说日本的今天是中国的未来，底下这几件事，不辩论下吗？

屋子的防灾 + 老化对策（耐震、逃一火空间、再开发）；

住宅的高密度再编制（老团地／小区立异、城市中旷地再哄骗）；

绿色与可捏续（节能、社区花圃）；

社会交融（老中青共居、异邦东谈主融入）。

中国的地盘回国度扫数，政府不错通过"缱绻调养"或"城市更新"收回使用权，由于财政依赖地盘出让金，拆旧盖新亦然地点政府的主要收入来源。

以北京的老城区为例，单元寝室区、筒子楼、长幼区皆属于"成片集会式开发"，只消政府决定拆迁，几百上千户皆要"一锅端"。本钱高、阻力大，但一朝奏效，收益广博。万达、保利等开发商获益，住户也多拿了几张房本。

日本险些莫得什么动迁。一户建的地包摄于房主；公团的地天然属于政府，然而政府莫得能源，或者莫得来自民营的能源去推倒重建。

也因此，UR 的变装尽头颠倒。

笔者以为，UR 对日本社会的影响被低估了。

一个平定的永久租赁企业意味着什么？对城市作念永久缱绻，让年青东谈主减少压力，给他们去多个城市尝试的契机。

它让东谈主们的生活圭臬变得更斡旋。这亦然异邦东谈主外侨日本的情理之一：社会平均化，上限未必太高，但下限实足不低。

相同的房型和家居陈设，访佛的生活节律，相像的邻里结构，日本本人便是贫富差距较小的国度，一栋永久公寓，实足能够让东谈主们念念到我方接下来二三十年的生活。

未来本后，笔者严重嗅觉到，前边的一两代东谈主，东谈主与东谈主的轨迹尽头相似（小醉心照旧因东谈主而异的）。其实东谈主生几十年，必经的事情无非便是那几件，"什么时代作念什么事"仿佛是社会的领略，每个家庭的面孔，也像被一间间样板房预设好了。

棒球明显大谷翔平的故事内部，最让日本东谈主动心的，是他早早就写下的东谈主生缱绻：什么年齿立业，什么年齿成亲。定下东谈主活命划，况兼责任必达，使得刚过 30 岁的大谷翔平成了全民偶像。

不好吗？不刺激，但满盈安全。

是以生老病死的"住"很重要开yun体育网，UR 的变装很舛误。毕竟，你住的地点，便是你的生活。